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今年,很多房企都会被无情淘汰

发布日期:2021-09-23 作者: 来源:

大潮退去,就能看到谁在裸泳?

 

今年房地产大潮才退了一波

部分裸泳的房企

就显形了。

 

应该说,自三道红线后的一系列360度调控后,是为了让中国房地产“软着陆”,也因此,伴随一些裸泳房企的出清,伴随行业杠杆进入安全范围后,中国房地产将回归一个理性、稳健、窄幅箱体前行的新阶段!项目总


“春天”不会太远

但问题是


部分房企可能没法熬过这个冬天!

 

在这样一个时点下,笔者也聊一聊对当下房企发展的一些看法:


1,每年都做100强榜,但实质只是100大


这些100大房企中,可能只有20家,30家是真正的大而强,70%以上是“大而不强”、“大而不稳”。

 

2,大而不强、大而不稳,就意味着战略脆弱性


即一旦系统性风险来临时候,房企就会面临资金爆雷乃至破产,抗风险能力较弱。北大总裁班


果然,在2021年,房企截止9月8日递交破产文书已多达280宗,算下来,平均每天1家破产。在2021年,房企暴雷已从过去中小房企,百强房企,千亿房企蔓延到地产头部房企了。


自此,房地产大而不倒的神话,也将瞬间崩塌。


比如2018年爆雷的中弘股份;2019年的三盛宏业、银亿集团、颐和地产等,2020年的福晟、泰禾等中型百强房企,到如今2021年蓝光、华夏、恒大的资金爆雷。

 

3,过去的100强50强30强,每年进入门槛都在提升,但让人忽视的是——其与之对应的风险也在提升。


而这种内在的风险和战略脆弱性,被行业“总盘子递增、周围黑马房企辈出、自身业绩增长”所掩盖。


但到了近2年,地产人突然发现意外总来得太快——“一场大疫情,一次超级暴雨、一个并不算过分的三道红线,就能迅速让某些房企进入“生死劫”!

 

百强很大,但其实也很脆弱!


4,没有房企不知道“高负债,高杠杆”的风险,但为何还要偏向虎山行?

 

核心还是不想浪费每一次机遇,一则土地的红利还在,二则可以变大,最终留在未来的牌桌上,这种策略也没有错。问题就在于负债过高。


本质是一个“度”的概念没有把握。有的房企负债加上表外,恐怖的惊人!

 

在高负债风险上,房企当然也有“对策”。


比如只要销债比大于1,短债比大于1,高负债就不可怕;比如有房企大佬甚至表示:“发债就不是用来还的,因为可以不断借新还旧”。

 

但问题是你凭什么相信“你家的销售”能一直上涨?

凭什么“借新还旧”的游戏能够一直进行下去?

 

我们常常以过去的成功经验和运气去认为自己无所不能,认为人可胜天,这显然是成功者的先天BUG!


过往一次,两三次的成功,就让成功者无比高估自己,进而低估市场,低估政策,丧失了对市场的敬畏之心!


笔者曾强调过,多数爆雷的房企,其实也是最缺乏对商业文明,商业伦理,商业常识尊重的房企!这些大大小小的爆雷房企,归根结底还是因为自己缺乏市场敬畏,缺乏居安思危。

 

5,爆雷房企基本都不是“饿死的”,而是“撑死的”,而且这些撑死的房企在撑死过程中都一个共同手法——即鸡血式的“高负债”。


以某大为例,高负债高得惊人。其一、其2.38万亿总资产上近2万亿是负债。其二,一年内到期有息负债(2400亿)+贸易应付账款(欠供应商的钱)合计超8,225亿,但同期现金及现金等值物只有867亿。其他爆雷房企高负债,也是触目惊心!

 

6,财务稳健的头部房企及“地方龙头”房企,未来会活得更好。


事实上,建业董事长胡葆森对此有个判断,即未来中国房地产会有2个趋势。


其一,几乎所有大中城市房地产市场份额,70%左右会控制在前20大地产商手里。


其二,每个城市的前20大地产商,有一半甚至超过一半不是本土的地产商。


的确,在非完全市场化竞争城市的龙头房企,比如在深圳,在郑州、在广州,在昆明等,本土龙头房企由于拥有大量城市更新土储、良好的政商关系以及产品、品牌、客户等拥有区域优势,他们会“活得好、活得久。”


比如深圳的卓越,佳兆业,鸿荣源等,

比如郑州的建业、康桥、永威等。

比如广州的越秀地产,杭州的滨江等。


当然,在完全市场化,公开化程度高的一二线楼市,那几乎就是10强房企的天下,地方龙头房企都在走弱。


比如我们看到金地在2021上半年保持业绩60%的高增长!


比如滨江集团2021上半年销售额增长60.7%至879.2亿!


这些财务稳健的头部房企和地方龙头,都在跑赢同行,跑赢行业均值!


7,未来对于中国房企成长而言,可以总结为三个受控:即“规模受控,利润受控,负债受控”!


其一、三道红线和银行二道红线,基本在资金面上给房地产行业成长进行了“总量”严控!


房企规模成长本质还是投资驱动,而一旦资金总闸口收紧,那么房企未来的规模增长自然进入中低增长阶段!同时,有些管理粗放、负债过高的房企甚至会进入负增长!


其二、未来行业利润率会走低,预计2022年会到谷底后逐步企稳!


为何说行业利润率会继续走低?


一方面地价与售价的占比越来越高。比如2017年到现在地价占房价的比例大概上升了15%;另一方面从时间节点看,房地产是预售制,长周期,因此利润兑现有个“延后效应”。


比如2021年大多房企利润率失守,是因为今年房企毛利率、净利率大多源于2017年、2018年、2019年的高价拿地的结算!


考虑到这个结算周期,预计2022年行业利润率还会下滑!


对此,旭辉总裁林峰明确表示:“行业的毛利率未来可能还会进一步下降。行业中的优秀企业可能做到20%左右,差一点的15%左右,而净利率在8%到10%,可能是行业未来的优秀水平。预测行业的毛利率,我认为可能到明年年底,这一轮行业的毛利率跟净利率基本上可以见底。因为2017、2018年一些低利润的项目对很多大型企业来说都已经消化完成。”


同样,龙湖认为:“在限价大环境下,行业毛利率回归到一个合理的区间,龙湖去年是20%~30%,未来将保持20-25%的毛利率。”


不少房企纷纷吐槽;“未来房企净利润率能确保3%-5%就不错了”!


相对而言,多元化拿地,融资成本低、竞争优势突出的房企利润率未来相对会高一些。比如多年净利率超过20%的中海地产而言,中海也表示:“未来也不排除利润率下滑的可能。但中海对其净利率超越行业平均3-5个点,依旧有十足信心。”


8,房企如何破解“低增长、低利润、低预期、低容错”的四低问题?


应该说,深耕战略,是应对管理红利,四低困境的有效破题方法之一。比如类似滨江地产在浙江、龙湖在重庆,龙光在广东、建业在河南……众多成功案例是验证过的。


今天作为规模房企,在当下阶段和市场环境,需要不断审视自己投资面是否过于宽泛,是否要收缩聚焦?即


该深耕的城市要继续深耕

该退出的城市要果断退出


必须进一步动态优化投资布局。


比如有的地方是避风港,可能要加大投入;

比如有的地方能提供充沛现金流,要加大力度;

比如有的地方风险很大,那就要坚决就撤。


事实上,你会发现今天业绩会上,规模房企都在公布多少城市市占率第一,比如万科33个城市位列当地前三,比如融创半年9个城市就破100亿。


尤其在今天“四低”时期,深耕能够形成综合经营和管理效应。比如某千亿房企就统计发现:


比如近几年深耕城市利润是普通城市50%以上;

比如深耕城市费用节约比普通城市节约25%以上;

比如开发效率方面,深耕城市比普通城市拿地到开盘时间平均快一个月;

比如开盘去化率看,深耕城市比普通城市的去化率要高出40%。


比如万科很早就提出各区域要提高市场占有率,最好能做到当地前三,但很多城市都没达到。所以,万科未来的重点不是拓展新城市,而是深耕原有市场!


9,未来只会做住宅的房企,没有竞争力!


这两三年,房企多元化进入一个新阶段,核心有2大认知改变。


其一,房企多元化早已不是该不该的问题,而是如何做好,做深,多元产业协同的问题。


其二,房企多元化过去是试水,探索,摸着石头过河,但如今有些房企已经进入慢慢交成绩单的阶段了。比如有的房企形成非常清晰的多元产业战略卡位、作战底图和商业模式,运营体系。有的房企多元产业的现金流、营收已经从个位数进入双位数时代。


面对多元化命题,在之前访谈金地董事长凌克时,凌董给出一个犀利观点。“即一家公司如果只能做一点住宅,这家公司在未来是没有竞争力的”!同时,凌克补充到:“如果一家房企既擅长住宅开发,也擅长开发不同办公楼,不同的商业,不同的产业地产……那么,这家公司未来竞争力就会提升很多。”


比如碧桂园的现代农业、机器人和地产三驾马车,万科的物流、商业,物业,龙湖的四大航道产业、佳兆业的文体产业、雅居乐135战略的环保、雅生活等,融创的六大产业板块………许多房企的多元产业板块已经成为细分赛道的TOP5、TOP3,他们不仅形成在单一赛道蓝海中找到自己的具有龙头型的商业模式,而且提前占据了细分赛道优质排他性资源,更重要了培养一支运营落地的高效团队……未来假以时日,在房地产另外的赛道上,将演绎各自细分赛道的精彩。



在一个“确定性与不确定性”并存的地产新时代,无论未来行业如何变化?企业如何调整?


但整体而言,推崇房地产行业稳健、持续发展,造好房子、提供好服务是趋势必然。同时,围绕地产科技化、数字化,智能化的“三化”改进,持续优化管理和优化产品、服务客户体验也是必然!


房地产不是夕阳产业,只是正走向成熟、稳健而已!


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