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储地“优等生”,却难追“千亿目标”,房企的难有谁懂?

发布日期:2021-07-16 作者: 来源:

“2021年的关键词是增长”。


这是宝龙地产总裁许华芳在2020年线上业绩会上对公司定下2021年公司的发展基调。


根据宝龙地产设定的发展目标,宝龙地产2021年的合约销售目标为1050亿元。


追求规模扩张的宝龙地产,在今年上半年耗资121亿元拿地后,宝龙地产业依然没有放缓节奏的意思。


宝龙地产如此急切的背后,说到底是“千亿”目标的迫切推动。以相关的数据来看,2020年宝龙地产土储丰厚,在业内排名第25位,但是要想追赶“千亿”目标却略显吃力。


虽然在地产开发方面,公司同样在加速,但是还是出现一些隐患。2020年12月以来,宝龙地产出现多起违建事件、安全事故,屡屡被行政处罚。房地产


01

储地业内“优等生”


宝龙地产起家于商业地产运营,2009年在香港主板上市之后,制定了深耕长三角的战略计划。


根据克而瑞的数据显示,公司在2020年全口径销售额为811.1亿元,权益销售额为608.3亿元,排名在第55位左右。


在土地储备方面,总储备3650万平方米,其中长三角地区占比约70%,在行业内排名25位。而有着相同土储优势的房企,全口径销售额基本已超过1300亿元。商业地产培训


近几年来,宝龙地产多次宣布进击"千亿"房企行列目标。2018年,总裁许华芳定下目标"2020年冲击1000亿"。今年年初,公司又称"2021年目标为1050亿元"。


2020年,为了补充土地储备,宝龙地产经营现金流量净额大幅转负-120.13亿元,融资获得产生的现金净额为223.6亿元。


而2021年1-6月,宝龙地产拿地费用为121亿元,同比增幅147%,在各行业内排名第38位;拿地面积为238万平米,拿地成本约为5084元/平米。


2021年1-6月,宝龙地产合约销售总额约530.4亿元,已完成年度目标约50.5%。


但是,宝龙地产仍没有表现出放缓的节奏。


2021年5月,宝龙地产摘得武汉市硚口宗关一地,拟投资30亿打造商业综合体;


2021年7月6日,宝龙地产旗下公司25.06亿元拿下温州一宗商住地,溢价率为25.3%;


2021年7月13日,公司耗资1.85亿获福州永泰商住地。


02

频频发债与融资受阻

背千亿负债冲千亿目标


宝龙地产频频拿地,储地情况良好,开发方面也在快马加鞭,为何追赶“千亿”目标却那么难?


从2011年至2020年,宝龙地产累计销售了2033万平方米,新增土储总面积为2856.28万平米,净增加了1800多万平米的建筑面积。


除了土储优势之外,公司在现金流方面也不甘落后。2020年,公司剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%,净负债率73.9%,现金短债比1.2,三大关键指标保持在绿档范畴。


但是,表象风平浪静的宝龙地产,内部却暗潮涌动。


近些年来,宝龙地产随着对规模扩张的渴望,在高周转开发模式压力之下急速狂奔


2017年,宝龙地产的销售额首破200亿元,2018年超400亿元。而在2019年与2020年,宝龙地产分别实现销售额603.5亿元、815.51亿元 ,同比增长分别为47.1%、35.1%。


不过,在销售额尚未达到千亿目标前,宝龙地产早已千亿负债压顶。


数据显示,宝龙地产2017年总负债为660.17亿元,至2018年增至992.50亿元,增幅50.33%。


2019年,宝龙地产负债突破千亿,为1235.90亿元;到了2020年末,宝龙地产总负债继续攀升,至1433.33亿元。


截至2020年末,宝龙地产借款总额同比增长约20.5%,达到665.67亿元,包括一年内到期的借款约206亿元,以及一年后到期的借款约459亿元,而截至2020年末,宝龙地产的现金及现金等价物为253亿元。


此外,宝龙地产的现金流也从正转负。


从2015年以来到2019年,宝龙地产的经营性现金流净额始终处于净流入状态。这一情况在2020年发生变化。2020年,宝龙地产的经营性现金流净额为-120.13亿元,较2019年同期减少了536%。


为了缓解债务,今年以来宝龙地产多次发债。


2021年4月, 宝龙地产成功发行于2022年到期的2亿美元3.9%优先票据,5月,发行了发行于2026年到期的2亿美元4.9%优先票据。


出于票面考虑首4月完成25亿发行,剩余5亿已在6月8日完成票面5.8%的发行。"截至今年6月末,宝龙地产有15只人民币存续债券,发行额总计158亿元,平均票面利率6.45%;存续美元优先票据7只,总发行金额为20.7亿美元,平均到期年限为2.35年,息票为5.7%。


根据公告,票据所得款项作为其一年内到期的现有中长期离岸债务进行再融资。


7月9日,宝龙地产又宣布获最多2亿美元贷款融资。


还有值得注意的是,公司少数股东权益暴增。


截至2020年末,宝龙地产少数股东权益暴增至150.6亿,增长了141%,而相应的公司少数股东损益为26.7亿,仅增长40%。


2020年,宝龙地产其他应付款中,与关联方应付款为110亿元,同比增长近一倍,主要为联营合营企业的应付款。


03

商业地产发展不顺

信心与实力相悖


种种迹象表明,宝龙地产的信心与实力似乎不相匹配,而这与商业地产进展不顺有一定关联。


回到2010年,业内有“北万达,南宝龙”之说。但是选择一二线城市的万达广场实现了规模增长,而农村包围城市的宝龙却一度困于三四线城市的低迷市场。


有相关的调研数据显示,宝龙多个商业地产项目出租率从2020年年底的70%-80%提升到90%以上,并预计在2022年-2023年逐步上升至95%-100%。


这也从侧面反应出,2020年宝龙地产还存在一部分商业地产出租率不高的问题。而同样致力于三四线城市商业地产的新城控股,该公司旗下吾悦广场已有96个,2020年平均出租率达99.54%。


尽管商业地产的进展遇到挑战,却为公司业绩增色不少。


2017年至2020年,宝龙地产营收从156亿元增加到355亿元,净利润从33.4亿元增加到61亿元。期间,投资性物业公允价值变动收益稳定在21亿元至25亿元之间,贡献净利润34%至65%不等。


如今,宝龙地产的主要收入和盈利来自房地产开发,后者由宝龙实业经营。2018-2020年,宝龙实业存货分别为416亿元、454亿元和496亿元,已完工开发产品占比从20%左右增加到近30%。


以此来看,宝龙地产或存在滞销的问题。


目前来看,宝龙地产如何平衡高杠杆与冲规模,是公司面临的极大考验。在身负诸多包袱的状态下,宝龙地产如何实现高质量的增长?仍是业内值得关注的重点!



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