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干货:标杆商业提升购物中心运营能力要有核心,第4点尤为重要!

发布日期:2021-07-09 作者: 来源:

商业地产领域的竞争,实力强大、财力雄厚固然重要,但对于后入局者和传统商业的改造更新项目而言,也并非没有弯道超车的机会,特别是对于尚未形成、也很难形成寡头垄断的社区商业,则有更多通过自身定位与优化,形成差异性生存和反超的机会。


对于购物中心而言,国内的千店一律就已经说明了真正懂购物中心运营的人也不多,很多购物中心也并没有抓住所在城市商业市场转型升级的历史级机遇,差异化定位与运营升级还有非常广阔的空间。北京大学总裁班


由于购物中心本身是一个汇聚零售商及消费者的地方,其性质及所发挥的作用与其它物业类别有截然不同的特征。要营运得当,有赖专业的购物中心推广管理团队充分发挥其主导及桥梁角色,


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那么,提升购物中心营运能力的核心要点有哪些?


购物中心的商业管理是一个庞大、系统而且复杂的工程,如何建立一个高效、智能、全面的管理架构,搭建一个良性的管理平台,这是对商业管理基本功的考量。

在日常运营中,需要注意的重点如下:


01

营造舒适的购物环境



这是指最基本的硬件维护及管理。购物中心管理团队必须为顾客缔造一个安全、卫生、照明度适中兼空气流通的购物环境,方能让顾客尽享购物之乐。


02

加强业主与商户之间的沟通


作为业主和商户之间的主要桥梁,购物中心管理团队应定期向商户搜集对购物中心的意见,深入了解他们的需求。这些意见可能属于硬件方面,如照明不足、购物中心温度过高/过低等;又或是整体购物中心人流不足,希望可藉推广来吸引消费者前来等。管理团队在整合各商户的反馈并加以分析后,便可向业主提出改善方案,并贯彻执行,务求为商户提供一个有利的营商环境。


03

定期检讨商户组合 物业档次定位

要衡量商户业绩的好坏及受欢迎程度,管理团队先需为各行业类别制定一个参考基准。该基准可以商户前一年的营业额或其它类似档次的购物中心中取得参考。


根据该基准作分析比较,各商户的营业状况便能一目了然。对于业绩有所改善或较同业理想的商户,管理团队可进一步探讨其成功之道,作为借镜。对于营业额未如理想的商户,则有需要探讨个中原因,并提出改善建议。


对于一些营业额长期低于标准的商户,购物中心管理团队有必要研究是否让该商户续租。被潮流或消费者品味改变等市场因素而拖垮的商户,管理团队有责任为业主物色较有号召力的行业或品牌取而代之,为购物中心注入新动力,为整个购物环境增添朝气。


04

推广活动 刺激人流


购物中心可按照其顾客性质及需求而举办不同类型的推广活动,一方面可提高购物中心的知名度,吸引人流,亦可突出购物中心的形象。这些活动可分为两大类:


单一性活动


这类活动通常是不定期的,时间性较短,可能是一天,或数小时。虽然这类活动为购物中心带来的效益较为短暂,但成本较低,对提升购物中心的欢乐/节日气氛有一定帮助。例子包括时装表演、歌星演唱、钢琴演奏、全港性的「BB爬行大赛」及模特儿选举,甚至是圣诞及新年前夕举办的各项倒数活动等。


主题活动


这类活动举行的时间较长,相对单一性推广活动而言,更能吸引其它商圈的人士前来参观,为购物中心带来更持久及可观的收益。以位于港岛区的太古城中心为例,今年暑假便举办了哈尔滨冰灯节,共展出十六组冰雕,包括紫禁城、零八年北京奥运五环、神舟六号及冰屋等,同时亦建造了冰滑梯让参观者一尝冰滑梯的滋味。冰灯节举行期间,每天都吸引不少市民一家大小前往参观,购物中心人流畅旺。


05

财务预算及管理



健全及稳健的财务管理及预算是购物中心营运的基础。


为了维持购物中心的市场价值和营运性,管理团队有必要以市场走势及消费者需求和品味为基础,为业主提供各种改善购物中心营运效益的方案。


团队在制定财务预算时,除了顾及水电、保安、日常维护等经常开支外,还需把各大小型推广活动所涉及的特别开支计算在内,并且按不同推广活动的规模及预计人流而计算出不同时期的租金收入,评估活动是否能为购物中心带来正面效益。


众所周知,住宅项目售罄基本意味着项目的结束,而商业项目的开业却意味着项目刚刚开始,开业之后营运管理的水平对于项目成败尤为关键。从商业地产全生命周期来看,前期招商和后期营运对于商业地产项目的贡献率约为2:8,营运管理是商业地产的核心竞争力之一。


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